Actualités juridiques mai 2010
Les dernières actualités en matière de droit des sociétés et droit immobilier
- Droit des sociétés
- Responsabilité des administrateurs ou membres du directoire pour faute collective
Par un arrêt en date du 30 mars 2010, la chambre commerciale de la Cour de cassation a considéré que chacun des membre du conseil d'administration ou du directoire d'une société anonyme qui, par son action ou son abstention, participe à la prise d'une décision fautive de cet organe commet une faute individuelle, sauf s'il démontre qu'il s'est comporté en administrateur prudent et diligent, notamment en s'opposant à cette décision (Cass. com. 30 mars 2010 n° 08-17.841, Fonds de garantie des dépôts (FGD) c/ Sté Caribéenne de conseil et d'audit).
La Cour de cassation pose ainsi une présomption simple de faute individuelle commise par un administrateur participant à une prise de décision fautive du conseil d'administration.
Il appartiendra aux tribunaux de déterminer au cas par cas dans quelle mesure un administrateur pourra être considéré comme ayant participé à la prise de décision.
Pour se dégager de sa responsabilité, l'administrateur doit établir qu'il s'est opposé à la décision.
Les protestations de l'intéressé doivent être explicites et consignées au procès-verbal de la réunion du conseil d'administration, le simple fait de voter contre n'étant pas suffisant. Dans les cas graves, la protestation doit prendre la forme d'une démission.
- Nullité des délibérations des organes sociaux
Par un arrêt en date du 18 mai 2010, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rejeté la demande d’annulation des délibérations d’un conseil d’administration de SAS qui ne comportait que trois membres à la suite de la démission du quatrième, malgré la stipulation des statuts prévoyant que le conseil est composé de quatre membres au moins et celle du règlement intérieur selon laquelle le nombre d’administrateurs désignés par chacun de deux associés détenant chacun 50% du capital social doit reflété leur parité dans le capital (Cass. com. 18 mai 2010 n° 09-14.855 (n° 553 FP-BRI) SA française de gastronomie c/ SAS Larzul).
La chambre commerciale confirme ainsi la solution selon laquelle le non-respect des statuts n’est pas sanctionné par la nullité, à moins que cette clause ne soit le prolongement d’une disposition légale impérative (Cass. 3e civ. 19-7-2000 n° 98-17.528 : RJDA 12/00 n° 1122 ; Cass. 3e civ. 13-4-2010 n° 09-65.538 : BRDA 9/10 inf. 6).
- Droit immobilier
- Obligations du notaire intervenant à une promesse de vente immobilière
La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait d’ailleurs déjà affirmé l’absence d’obligation pour le notaire de requérir un état « hors formalité » avant la conclusion d’une promesse unilatérale de vente (3ème civ. 15 décembre 2004, n°03-14.036 : RJDA 5/05 n°523)
En effet, il ne peut pas être imposé au notaire d’obtenir la délivrance d’un état de l’immeuble avant la conclusion d’une promesse de vente, cet avant-contrat étant précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente.
Dans l’affaire jugée le 25 mars 2010 par la première chambre civile, après avoir recueilli la déclaration du vendeur attestant de l’absence de servitude, le notaire avait inséré dans la promesse une condition suspensive protégeant les droits de l’acquéreur pour le cas où cette déclaration serait inexacte.
- Bail portant sur un bien situé sur le domaine public
Par un arrêt en date du 10 mars 2010, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé le fait que les parties à un bail portant sur un bien construit sur le domaine public ne peuvent pas le soumettre au statut des baux commerciaux (3ème civ. 10 mars 2010, n°09-12.714 Sté Le New Port c/ Rolando).
Ainsi, un bien situé sur le domaine public ne peut pas faire l’objet d’un bail commercial, quand bien même ce bail serait conclu entre deux personnes privées dont l’une détient le droit d’occuper le domaine public (3ème civ. 20 déc. 2000, n°99-10.896 : RJDA 3/01, n°278 ; 3ème civ. 13 oct.2004, n°02-20.631 : RJDA 1/05 n°11) et ce, que le bien y soit totalement ou partiellement implanté (3ème civ., 18 mars 1998, n°96-13.128 : RJDA 5/98 n°566).
- Vente d’un terrain comportant des constructions n’appartenant pas au vendeur
Le propriétaire d’un terrain sur lequel avaient été édifiés deux bungalows ne lui appartenant pas avait vendu le terrain pour un prix qui tenait compte de la valeur des bungalows.
Le propriétaire des constructions, qui occupait le terrain en vertu d’un bail verbal, avait réclamé au vendeur le reversement partiel du prix sur le fondement de l’enrichissement sans cause.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté sa demande, l’action fondée sur l’enrichissement sans cause supposant un appauvrissement corrélatif du demandeur, ceci n’étant pas le cas de la perte d’un simple droit d’occupation précaire sur une construction vétuste (3ème civ., 31 mars 2010, n°09-11.969, Marcadet Vve Leménager c./ SCP R.).
En effet, celui qui introduit l’action de in rem verso doit prouver qu’il a subi un appauvrissement corrélatif à l’enrichissement d’un tiers, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
- Recours contre les décisions de la Commission nationale d’aménagement commercial
Aux termes du décret n°2010-164 du 22 février 2010, les tribunaux administratifs sont désormais compétents pour connaître des recours contre les décisions de la Commission national d’aménagement commercial, ce depuis le 1er avril 2010.
La compétence directe du Conseil d’Etat vient d’être supprimée. Désormais seuls les recours contre les décisions d’organismes limitativement énumérés à l’article R311-1 4° du Code de la justice administrative doivent être portés devant la Haute Assemblée, parmi lesquels ne figure pas la CNAC.
- Bail commercial : évaluation de l’indemnité d’éviction par un expert
Un propriétaire de locaux à usage commercial a délivré à son locataire un congé avec offre de renouvellement du bail puis a demandé au juge des référés de désigner un expert chargé d’évaluer l’indemnité d’éviction dont il serait redevable s’il exerçait son droit d’option.
Le locataire a contesté la recevabilité de cette demande formée alors que le bailleur n’avait pas refusé le renouvellement du bail.
Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé, encore faut-il qu’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
Il convenait donc de préciser si le litige potentiel devait exister au jour où la demande est formée ou au jour où le juge statue. La troisième chambre civile de la Cour de cassation opte clairement pour la seconde branche de l'alternative et considère que l’existence d’un litige potentiel n’est pas une condition de recevabilité de la demande d’expertise in futurum mais de son succès (Cass. 3e civ. 8 avril 2010 n° 09-10.226 (n° 486 FS-PB) Sté RC c/ Sté de l'Argens).
- Exécution par un sous-traitant de travaux réparant une erreur de l’entrepreneur principal
Dans le cadre d’un nouveau marché ayant pour objet de réparer l’erreur imputable à l’entrepreneur principal, le sous-traitant n’avait pas agi en qualité de sous-traitant.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a donc considéré que les travaux de réfection commandés par l’entrepreneur principal à sons sous-traitant pour réparer une erreur ne relèvent pas du régime de la sous-traitance si bien qu’ils n’ont pas à être payés par le maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ. 14 avril 2010 n° 09-12.339 (n° 501 FS-PB) Sté CIF coopérative c/ Sté Sondefor sondages et forages).
